※부동산 공법 핵심정리※ 개발행위허가 제도, 개발행위허가 사항, 개발행위허가 절차, 개발행위허가 기준, 개발행위허가 제한 등

1. 개발행위허가 사항

- 건축 및 공작물의 설치 : '건축법'에 따른 건축물의 건축

- 토지의 형질변경 : 절토, 성토, 정지, 포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(*경작을 위한 토지의 형질변경은 제외)

- 토석의 채취 : 흙, 모래, 자갈, 바위 등의 토석을 채취하는 행위

- 토지분할 : 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서는 허가, 인가를 받아야 하며 받지 않은 경우 토지의  분할을 할 수 없다.

- 물건을 쌓아놓는 행위 : 녹지지역, 관리지역, 자연환경보전지역 안에서 건축물의 울타리 아닌 토지에 물건을 1월 이상 쌓아놓은 행위는 허가를 받아야 한다.(*토지분할과 다르게 농림지역은 포함되지 않는 것 주의)

 

위의 행위를 하고자 하는 자는 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수의 허가를 받아야 한다.(*도시 군 계획사업에 의하는 경우에는 제외)

 

2. 개발행위허가 제외대상

다음의 행위는 예외적으로 개발행위허가를 받지 않고 할 수 있다.

(1) 재해복구 또는 재난수습을 위한 응급조치

 

(2) '건축법'에 의하여 신고하고 설치할 수 있는 건축물의 개축, 증축, 또는 재축

 

(3) 그 밖에 대통령령이 정하는 경미한 행위

    ① 건축물의 건축 : '건축법'에 의한 허가, 신고대상에 해당하지 않는 건축물의 건축과 가설건축물의 건축허가, 축조            신고 대상에 해당하지 않는 건축물의 건축

    ② 공작물의 설치 : 녹지지역, 관리지역 또는 농림지역 안에서 농림어업용 비닐하우스 설치

    ③ 토지형질변경 중 다음에 해당하는 행위

        - 조성이 완료된 기존 대지에서 건축물, 공작물의 설치를 위한 토지 굴착

        - 국가, 지자체가 공익상 필요에 따라 직접 시행하는 사업을 위한 토지형질변경

    ④ 다음 각목에 해당하는 토지 분할

       - '사도법'에 의한 사도개설허가를 받아 분할하는 경우

       - 토지의 일부를 공공용지 또는 공용지로 하는 경우

       - 행정재산 중 용도 폐지되는 부분을 분할 또는 일반재산을 매각, 교환 또는 양여하기 위한 분할

       - 너비 5m 이하로 이미 분할된 토지의 '건축법' 규정의 대지분할제한면적 이상으로 분할

 

3. 개발행위허가 기준

- 개발행위의 규모에 적합할 것

면적	용도지역
5천㎡ 미만	보전녹지지역, 자연환경보전지역
1만㎡ 미만	주거지역, 상업지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역
3만㎡ 미만	공업지역, 관리지역, 농림지역

- 도시 군 관리계획 및 성장관리방안의 내용에 어긋나지 않을 것 

- 도시 군 계획사업의 시행에 지장이 없을 것

- 주변지역의 토지이용실태 또는 토지이용계획, 건축물의 높이, 토지의 경사도, 수목의 상태, 물의 배수 등 주변 환경 또는 경관과 조화를 이룰 것

- 해당 개발행위에 따른 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보계획이 적정할 것

 

4. 개발행위 절차

(1) 개발행위허가의 신청

기반시설의 설치, 위해방지, 환경오염방지, 경관, 조경 등에 관한 계획서를 첨부한 신청서를 개발행위 허가권자에게 제출

 

(2) 개발행위의 허가

특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 개발행위허가의 신청에 대하여 특별한 사유가 없는 경우 15일 이내에 허가 또는 불허가 처분을 해야 한다.

 

(3) 개발행위 불허가 통지

허가 또는 불허가의 처분을 할 경우 지체 없이 그 신청인에게 허가내용이나 불허가처분의 사유를 서면 또는 국토이용정보체계를 통하여 알려야 한다.

 

(4) 조건부 개발행위허가

개발행위에 따른 기발시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보, 위해방지, 환경오염방지, 경관, 조경 등에 관한 조치를 할 것을 조건으로 개발행위허가를 할 수 있다.

 

5. 허가받은 사항의 경미한 변경

다음에 해당하는 경미한 사항의 변경의 경우 지체 없이 그 사실을 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도시장, 시장 또는 군수에게 통지하여야 한다.

(1) 사업기간을 단축하는 경우

(2) 부지면적 또는 건축물 연면적을 5% 범위 안에서 축소하는 경우

(3) 관계 법령의 개정 또는 도시 군 관리계획의 변경에 따라 허가받은 사항을 불가피하게 변경하는 경우

(4) '공간정보법' 및 '건축법'상의 허용되는 오차를 반영하기 위한 변경

(5) 건축법령상 일괄신고 대상인 경우

 

6. 이행보증금의 예치

기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보, 위해방지, 환경오염방지, 경관, 조경 등을 위하여 필요하다고 인정되는 경우로서 다음에서 정하는 경우 이의 이행을 담보하기 위해 개발행위허가를 받는 자로 하여금 이행보증금을 예치하게 할 수 있다. (*단, 국가나 지방자치단체, 공공기관, 공공단체가 행하는 개발행위는 제외한다)

 

(1) 건축물의 건축 및 공작물의 설치, 토지의 형질변경, 토석의 채취의 개발행위로써 당해 개발행위로 인하여 도로, 수도공급설비, 하수도 등 기반시설의 설치가 필요한 경우

(2) 토지의 굴착으로 인하여 인근의 토지가 붕괴될 우려가 있거나 인근의 건축물 또는 공작물이 손괴될 우려가 있는 경우

(3) 토석의 발파로 인한 낙석, 먼지 등에 의하여 인근 지역에 피해가 발생할 우려가 있는 경우

(4) 토석을 운반하는 차량의 통행으로 인해 통행로 주변의 환경이 오염될 우려가 있는 경우

(5) 토지의 형질변경이나 토석의 채취가 완료된 후 비탈면에 조경을 할 필요가 있는 경우

 

이행보증금은 총공사비의 20% 범위 내에서 현금으로 납입하거나 보증서 등으로 갈음할 수 있고 준공검사를 받은 때 이행보증금을 개발행위허가를 받은 자에게 즉시 반환한다.

 

7. 준공검사 

개발행위를 완료한 경우 특별시장, 광역시장, 특별자치도시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수에게 준공검사를 받아야 한다, 다만, 물건의 적치와 토지분할은 준공검사의 대상에서 제외된다.

 

8. 개발행위허가의 제한

다음에 해당하는 경우 중앙도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 1회에 한하여 3년 이내의 기간 동안 개발행위를 제한할 수 있다.

 

(1) 녹지지역 또는 계획관리지역으로서 수목이 집단적으로 생육되고 있거나 조수류 등이 집단적으로 서식하고 있는 지역 또는 우량농지 등으로 보전할 필요가 있는 지역

(2) 개발행위로 인하여 주변의 환경, 경관, 미관, 문화재 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역

(3) 도시 군 기본계획 또는 도시 군 관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 당해 도시 군 기본계획 또는 도시 군 관리계획이 결정될 경우 용도지역, 용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역

(4) 지구단위계획구역으로 지정된 지역

(5) 기반시설부담구역으로 지정된 지역

 

*(3), (4), (5)에 해당하는 지역에 대하여는 심의를 거치지 않고 1회에 한하여 2년 이내의 기간 동안 연장할 수 있다.