※부동산 공법 핵심정리※ 용도지역 건폐율, 용도지역 용적률, 용도지역 특례, 행위제한

1. 내용 

용도지역은 출제가 많이 되는 부분 중 하나입니다. 용도지역은 총 21개로 분류되어 있으며 중복 지정이 되지 않는 것이 특징입니다. 총 21개 중 도시지역은 16개, 도시지역외는 5개로 나누어져 있습니다. 도시지역은 주거지역, 상업지역, 녹지지역으로 나눌 수 있으며 도시 외 지역은 관리지역과 농림지역, 자연환경보전지역으로 나뉩니다. 여기서 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 세분화 되어 있습니다.

 

2. 용도지역의 지정권자와 결정

용도지역은 국토교통부장관, 시. 도지사, 대도시시장이 지정하게 됩니다. 용도지역을 지정하거나 변경할 때는 도시 군 관리 계획으로 결정해야 합니다.

용도지역		지역의 세분	건폐율한도	용적률한도(최고)	비고
도시지역	주거지역	제1종전용	50%이하	100%	단독주택중심
		제2종전용	50%이하	150%	공동주택중심
		제1종일반	60%이하	200%	저층(4층이하)
		제2종일반	60%이하	250%	중층(조례)
		제3종일반	50%이하	300%	고층(제한없음)
		준주거지역	70%이하	500%	주거,상업,업무기능 모두
	상업지역	중심상업지역	90%이하	1500%	도심,부도심의 업무 및 상업기능의 확충
		일반상업지역	80%이하	1300%	일반적인 상업 및 업무기능 담당
		유통상업지역	80%이하	1100%	도시 안 및 지역 간의 유통기능 증진(도매)
		근린상업지역	70%이하	900%	일용품 및 서비스 공급(소매)
	공업지역	전용공업지역	70%이하	300%	중화학공업, 공해성공업
		일반공업지역	70%이하	350%	환경을 저해하지 않는 공업
		준공업지역	70%이하	400%	경공업/주거,상업,업무기능 모두
	녹지지역	보전녹지지역	20%이하	80%	도시의 자연환경.경관.산림 보전
		생산녹지지역	20%이하	100%	주로 농업적인 생산
		자연녹지지역	20%이하	100%	불가피한 경우 개발 허용
관리지역		보전관리지역	20%이하	80%	자연환경보전지역에 준하는 관리지역
		생산관리지역	20%이하	80%	농림지역에 준하는 관리지역
		계획관리지역	40%이하	100%	도시지역으로 편입이 예상되는 지역
농림지역			20%이하	80%	농림업의 진흥과 산림의 보전
자연환경보전지역			20%이하	80%	자연환경, 수자원, 해안, 생태계, 상수원 및 문화재 보전, 수산자원의 보호.육성

표에서 용적률과 건폐율을 암기해야하는 것은 물론이고 준주거지역이 무엇인지, 계획관리지역 등이 무엇인지 용어의 정리 또한 필요합니다. 용적률은 최고한도가 중요하기 때문에 최저한도를 따로 적어두지 않았습니다. 

주거지역은 100%에서 시작하여 용적률이 50%씩 증가하고(준주거지역만 500%), 상업지역은 1500%에서 시작하여 200%씩 감소, 공업지역은 300%에서 시작하여 50%씩 증가, 도시 외 지역에서는 계획관리지역만 80%라고 외우시면 됩니다.

 

3. 용도지역의 용적률과 건폐율 특례

자연취락지구, 자연공원, 개발진흥지구, 수산자원보호구역, 농공단지, 공업지역은 별도규정에 따라 용적률과 건폐율이 정해져 있습니다.

 

자연취락지구 - 건폐율 : 60%이하 / 용적률 : 별도의 규정 없음

 

개발진흥지구(도시 외 지역) - 건폐율 : 40%이하 / 용적률 : 100%이하

 

개발진흥지구(자연녹지지역) - 건폐율 : 30%이하 / 용적률 : 100%이하

 

수산자원보호구역 - 건폐율 : 40%이하 / 용적률 : 80%이하

 

자연공원 - 건폐율 : 60%이하 / 용적률 : 100%이하

 

농공단지 - 건폐율 : 70% / 용적률 : 150%이하

 

공업지역 내 국가, 일반, 도시첨단산업단지, 준산업단지 - 건폐율 : 80%이하 / 용적률 : 별도규정없음

 

 

4. 용도지역의 행위제한

원칙적으로 용도지역 안에서 건축물이나 그 밖의 시설의 용도, 종류 및 규모 등이 제한에 관한 사항은 대통령령으로 정합니다. 

예외적으로 대통령령이 아닌 개별법을 적용하는 경우가 있는데 예외사항을 암기해둘 필요가 있습니다.

 

(1) 농공단지 : '산업입지 및 개발에 관한 법률'

 

(2) 농림지역 안 : 농업진흥지역은 '농지법', 보전산지는 '산지관리법', 초지는 '초지법'

 

(3) 자연환경보전지역 안 : 공원구역은 '자연공원법', 상수원보호구역은 '수도법', 지정문화재/천연기념물과 그 보호구역은 '화재보호법', 해양보호구역은 '해양생태계의 보전 및 관리에 관한 법률' 등

 

(4) 개발진흥지구 : 지정목적 범위에서 '대통령령'으로 따로 정한다.

 

 

2020/07/15 - [부동산 정보/공인중개사 부동산 공법] - ※부동산 공법 핵심정리※ 광역도시계획, 도시 군 기본계획, 도시 군 관리계획 내용 정리, 수립권자와 입안권자

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