※부동산 공법 핵심정리※ 용도구역, 용도구역의 종류, 용도구역 지정권자, 용도구역 행위제한, 용도구역 특례

1. 용도구역의 종류와 지정권자

용도구역은 개발제한구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 도시자연공원구역, 입지규제최소구역으로 나눌 수 있습니다. 여기서 시가화조정구역과 입지규제최소구역이 가장 중요하며 각 구역마다 지정권자가 다르기 때문에 구분하여 암기해야 합니다.

구분	지정권자
개발제한구역	국토교통부장관
시가화조정구역	시도시자,(단, 국가계획과 연계된 경우 국토교통부장관)
수산자원보호구역	해양수산부장관
도시자연공원구역	시.도지사, 대도시시장
입지규제최소구역	결정권자(시장,군수제외 함)

 

2. 용도구역의 지정목적과 지정권자

(1)개발제한구역

-국토교통부장관은도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 개발제한구역의 지정 또는 변경을 도시.군관리계획으로 결정할 수 있습니다.

 

(2)시가화조정구역

-시.도시자는 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적, 단계적인 개발을 도모하기 위하여 대통령령으로 정하는 기간 동안(5년이상 20년이내) 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되면 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시.군관리계획으로 결정할 수 있습니다. 단, 국가계획과 연계된 경우 국토교통부장관이 직접 결정할 수 있습니다.

-시가화조정구역의 지정에 관한 도시 군 관리계획의 결정은 유보기간(5년이상~20년이내)이 만료된 날의 다음날 부터 효력을 잃습니다.

 

(3)수산자원보호구역

-해양수산부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원의 보호, 육성을 위하여 필요한 공유수면 등 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시 군 관리계획으로 할 수 있습니다.

 

(4)도시자연공원구역

-시.도시자 또는 대도시시장은 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가,휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역 안의 식생이 양호한 산지의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정하는 경우 도시자연공원구역의 지정, 변경을 도시 군 관리계획으로 결정할 수 있습니다.

 

(5)입지규제최소구역

-결정권자는 도시지역의 복합적인 토지이용을 증진시켜 도시 정비를 촉진하고 지역 거점을 육성할 필요가 있다고 인정되면 주변지역의 전부 또는 일부를 입지규제최소구역으로 지정할 수 있습니다.(아래 어느 하나에 해당하는 경우)

 

①도시.군관리계획에 따른 도심.부도심 또는 생활권의 중심지역

②철도역사, 터미널, 문화시설 등의 기반시절 중 지역의 거점 역할을 수행하는 시설을 중심으로 주변지역을 집중적으로     정비할 필요가 있는 지역

③세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 등 결절지로부터 1km이내에 위치한 지역

④도시 및 주거환경 정비법에 따른 노후,불량건축물이 밀집한 주거지역 또는 공업지역

⑤도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법에 따른 도시재생활성화지역 도시경제기반형 활성화 계획을 수립하는 지역

 

3. 용도구역에서의 행위제한

(1)원칙

하나의 대지가 둘 이상의 용도지역, 용도지구 또는 용도구역에 걸치는 경우로서 각 용도지역 등에 걸치는 부분 중 가장 작은 부분의 규모가 대통령령으로 정하는 규모(330㎡) 이하인 경우에는 전체 대지의 건폐율 및 용적률은 각 부분이 전체 대지 면적에서 차지하는 비율을 고려하여 건폐율 및 용적률을 가중평균한 값을 적용하고 건축 제한 등에 관한 사항은 대지 중 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역등에 관한 규정을 적용합니다.

 

(2)특례

-건축물이 고도지구에 걸치는 경우 : 그 건축물 및 대지의 전부에 대하여 고도지구의 건축물 및 대지에 관한 규정을 적용합니다.

 

-방화지구에 걸치는 경우 : 하나의 건축물이 다른 지구나 고도지구에  방화지구가 걸쳐있는 경우 다른 지구의 규정이나 고도지구의 규정이 있음에도 그 전부에 대하여 방화지구의 건축물에 관한 규정을 적용합니다. 다만. 그 건축물의 경계가 건축법에 따른 방화벽으로 구획되는 경우는 방화벽 바깥 부분은 적용되지 않습니다.(방화지구와 다른 용도지역, 지구, 구역이 방화벽으로 나뉘어져 있으면 다른 지역은 그 지역, 지구, 구역에 맞는 제한을 받게 된다는 말입니다.)

 

-녹지지역에 걸치는 경우 : 하나의 대지가 녹지지역과 그 밖의 용도지역, 지구, 구역에 걸쳐있는 경우 (가장 작은 부분이 녹지지역으로 330㎡이하인 경우는 제외합니다. 즉, 녹지지역이 작을 때는 큰 용도지역을 적용하여 사용할 수 있도록 해주는 것입니다.)에는 원칙적인 규정에도 불구하고 각각의 용도지역, 지구, 구역의 건축물 및 토지에 관한 규정을 적용합니다. 다만, 녹지지역에 고도지구, 방화지구가 걸쳐있는 경우 고도지구와 방화지구의 행위제한을 받습니다.

 

2020/07/18 - [부동산 정보/공인중개사 부동산 공법] - ※부동산 공법 핵심정리※ 용도지구 종류, 용도지구 세분, 용도지구 제한사항

※부동산 공법 핵심정리※ 용도지구 종류, 용도지구 세분, 용도지구 제한사항